VIAGER

VIAGER

Tout ce que vous devez savoir sur le Viager

Voici l’essentiel sur le viager mais pas que !

Il existe de multiples formes de viagers ou de démembrements.

Nous ne pourrons pas être exhaustifs sans mais notre équipe est là pour vous répondre.

Qui sont les vendeurs en viager ?


La défiscalisation des revenus de la rente: 

La rente que vous percevez est défiscalisée. Ces montants sont en partie exonérés selon l’âge du bénéficiaire au moment de la vente. 

Capture d’écran 2020-10-01 à 22.02.28.pn

 

​Le principe du viager occupé est de vendre son bien tout en continuant à y vivre et ainsi rester dans son habitation. On se décharge alors de toutes les charges qui incombent à un propriétaire, comme par exemple, le paiement de la taxe foncière, des réparations de gros oeuvres (réfection d’une toiture, d’une façade, etc). Vous avez le droit de rester dans votre habitation autant de temps que vous le souhaitez. C’est ce qu’on appelle avoir le droit d’usage et d’habitation.
​Lorsque vous vendrez votre bien, celui ci est estimé par un expert en immobilier. La valeur de votre bien prendra en compte toutes les caractéristiques classiques d’une vente: la surface, l’état, le lieu, l’étage, le bruit, le stationnement, la rue, le fait qu’il y ait un ascenseur ou non, la distribution des pièces, la demande sur votre marché. Bref, tous les critères qui permettent d’évaluer la valeur intrinsèque de votre bien. C’est ce qu’on appelle la valeur vénale de l’habitation. Cette habitation ne sera pas disponible pour l’acquéreur car vous en aurez le droit d’usage et d’habitation (qui est personnel) et vous pourrez donc y habiter comme bon vous semble. L’acquéreur, lui, ne pourra pas en faire un usage personnel. Il ne pourra ni l’habiter, ni le louer. Il ne pourra bénéficier de cette habitation que lorsqu’elle sera libre, sans savoir quand. On parle d’aléa. Personne ne sait quand l’acquéreur pourra jouir du bien qu’il a acheté: ni le vendeur, ni l’acquéreur, ni l’intermédiaire. Personne. Cet aléa empêche l’acquéreur d’utiliser un bien qu’il aura acheté. Le bien subira alors une décote en fonction de l’âge de la/les personne(s) qui bénéficie du droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur va payer au vendeur: un bouquet: une somme, un capital versé en une seule fois (comme dans une vente classique) qui est sans aucune fiscalité une rente: une somme qui sera versée au(x) bénéficiaire(s) chaque mois jusqu’à la fin de leur vie. Cette rente, qui représente donc une source de revenus, est défiscalisée (encore un avantage!) un bouquet plus important et aucune rente: c’est alors un viager sans rente Le bouquet et la rente sont calculés en fonction de la valeur du bien et de l’espérance de vie des bénéficiaires. En terme juridique, on parlera de débit rentier pour celui qui paye la rente et de crédit rentier pour celui qui la reçoit
Oui, elles le sont. Elles suivent un indice précis qui sera indiqué dansle contrat de vente. L’indice doit avoir un rapport direct avec son utilisation. Par exemple, s’il s’agit de la vente d’un local commercial pour un expert comptable, c’est l’indice des loyers commerciaux qui sera l’indice de référence. Nous verrons plus loin que la vente de locaux commerciaux en viager est très avantageux tant pour les vendeurs que les acquéreurs.
Vous percevrez un bouquet non fiscalisé. Ainsi par exemple, à partir de 70 ans, sur cette rente vous ne serez fiscalisé que sur 30% des revenus et non plus sur 100% des revenus. Voir le tableau de défiscalisation des revenus de la rente ci-dessous. ​Vous n’aurez pas de travaux importants à effectuer comme par exemple la toiture, murs de soutènement. Les petits travaux dont vous bénéficiez au quotidien et qui sont liés à votre habitation restent à votre charge, comme cela est le cas actuellement Vous ne gérez plus les problèmes liés au syndic Vous n’aurez plus de taxe foncière à payer
Si vous quittez votre habitation vendue en viager, que vous abandonnez votre droit d’usage et d’habitation, vous perdez votre droit d’usage et d’habitation. Il faudra en informer le débirentier (l’acquéreur) par lettre recommandée avec AR avec un préavis de 3 mois. Attention, cet abandon de droit d’usage et d’habitation est irrévocable. La rente sera alors revalorisée selon les terme du contrat.
Le viager libre est un bien vendu avec généralement un bouquet et une rente mais le vendeur n’utilise pas le bien: ni en résidence principale ni en résidence secondaire. Il s’agit ou d’un bien libre de toute occupation ou d’un bien loué. Une fois vendu, celui qui vend en viager ne sera plus propriétaire. Cela implique qu’il ne sera plus redevable d’aucune taxe foncière ni de charges de copropriété. Il n’aura plus non plus à gérer le locataire, les vacances locatives, les éventuels impayés et tous les tracas liés à la location. Vous percevrez alors une rente plus importante que le loyer s’il est loué ou que la valeur locative s’il est libre de toute occupation.
​Si vous souhaitez continuer à bénéficier de ce bien, alors il sera considéré comme un viager occupé car le débirentier ne pourra pas en disposer librement. En revanche, s’il n’y a pas de droit d’usage et d’habitation et que le débirentier (l’acquéreur) peut le louer ou l’occuper, alors c’est une vente en viager libre.
Il s’agit là d’une vente en viager libre. Le vendeur n’étant plus propriétaire ne percevra plus les loyers. En revanche, la rente ne pourra être inférieure à celle du montant du loyer. De plus, vos revenus de la rente seront défiscalisés en fonction de votre âge. Au delà de 70 ans, seuls 30% de vos revenus sont fiscalisés. Voir l’article La défiscalisation des revenus de la rente
Oui.​ Vous percevrez un bouquet non fiscalisé Vous percevrez une rente plus importante que votre loyer Sur cette rente vous ne serez fiscalisé que sur 30% des revenus et non plus sur 100% des revenus Vous ne gérez plus les problèmes liés au syndic Vous ne gérez plus les problèmes liés aux impayés ou problèmes divers de la location Vous n’aurez pas de travaux à effectuer et…. Plus aucun taxe foncière à payer ​Peut être allez-vous vous demander si un acquéreur sera intéressé par cette transaction quasi-miraculeuse! C’est une excellente transition!
C’est une transaction gagnant-gagnant. Parfois nos acquéreurs sont mal à l’aise avec l’idée du viager alors qu’ils rendent un grand service à nos ainés qui en ont besoin. Comme dans toute transaction de quelque nature que ce soit, un vendeur cherche un acquéreur. Les acquéreurs rendent un service et répondent à un besoin. Le viager est un acte social et solidaire. Il permet aux vendeurs (crédit-rentiers) d’améliorer leurs conditions de vie et de pleinement profiter de leur retraite. Pour vous, acquéreurs, les avantages sont multiples.
– Les droits d’enregistrement (communément appelés « frais de notaires » sont calculés sur la valeur d’occupation du bien (avec donc une décote lié au droit d’usage et d’occupation du vendeur). – La décote correspond à l’équivalent de 10, 15 ou 20 ans de loyer. C’est donc une somme importante sur laquelle vous n’aurez pas de fiscalité à payer puisqu’il n’y a pas d’augmentation des revenus. Vous les percevez sous forme de décote! Ainsi, pas de CSG, pas d’impot sur le revenu…. – Cette valeur d’occupation c’est aussi une somme sur laquelle il n’y aura pas de prêt immobilier et donc pas de cout de crédit. – Les petits travaux liés à l’occupation de l’appartement ne sont pas à votre charge mais à la charge de la ou les personnes qui occupe(nt) l’habitation. – Vous n’avez pas d’honoraire de gestion non plus. ​- L’occupant, si c’est le vendeur, prend généralement soin de l’habitat. Vous pouvez être serein. – Il n’y a pas de tracas liés à la gestion des locataires.
​Oui, tout à fait. Au moment de la revente, les calculs sont effectués au moment de la vente avec les nouvelles données: Valeur vénale et âge des occupants sont réactualisés. ​L’acquéreur peut revendre en viager libre un bien dont les occupants ont décidé de renoncer à leur droit d’usage et d’habitation ou vendre en Pleine Propriété (si et seulement si cela est prévu dans l’acte authentique dans ce dernier cas). Si vous achetez ou vendez en viager, prenez un spécialiste du viager. De nombreuses clauses telle que celle-ci peuvent être oubliées si vous prenez une agence qui n’est pas experte dans le domaine du viager. Voir l’onglet Contact
Dans le cadre d’un viager, l’appartement ne peut être loué par le crédit rentier, c’est à dire par celui qui a vendu. En effet, le jour de la vente, vous avez la jouissance du bien avec un droit d’usage et d’habitation qui vous est personnel mais vous n’êtes plus propriétaire. On ne peut pas louer un bien qui ne nous appartient pas. D’autres formules existent et peuvent convenir comme la vente en nue-propriété mais pas le viager. Contactez nous pour que nous puissions étudier la meilleure solution. Encore une fois, contactez un spécialiste du viager et du démembrement. De multiples subtilités doivent être maitrisées pour vous apporter la meilleure solution à votre besoin. Voir l’onglet Contact L’espérance de vie : comment est-elle calculée? Alors voilà une notion bien plus compliquée qu’elle n’y parait. Les espérances de vie évoluent et surtout, il faut différencier l’espérance de vie à la naissance et l’espérance de vie au moment de l’étude viagère. ​Ainsi, tout le monde n’utilise pas les mêmes tables de calculs… Victorine Immobilier et 95Bis Viager font une moyenne de trois tables différentes afin d’avoir un calcul au plus juste et le plus équilibré possible (toujours avec cet aléa….)
Contactez votre assureur et informez le du changement. Cela n’entraine généralement pas de surcout mais il est important que votre contrat soit en accord avec votre situation. Cela vous évitera d’éventuelles difficultés en cas de sinistre.
​- Dans le cas d’un viager occupé, les frais sont calculés sur la base de la valeur du bien diminué du droit d’usage et d’habitation ​- Dans le cas d’un viager libre, les frais sont calculés sur la valeur vénale du bien (comme pour un bien acheté classiquement) ​- Dans le cas d’une vente terme, les frais sont calculés sur la base du capital et de la totalité des rentes prévues ​A noter: les frais d’acquisition (ou frais de notaire) sont payés par l’acquéreur
​Il n’y a pas une seule méthode stricte. ​Il faut d’abord distinguer le viager libre et le viager occupé. ​Le viager occupé se verra attribuer une décote du fait que la personne qui vend occupe l’appartement. Cette décote est logique puisque l’acquéreur achètent un bien dont il ne pourra disposer. Le vendeur pourra en revanche occuper le bien aussi longtemps qu’il le voudra. ​Le calcul prend en compte le barème statistique de l’espérance de vie. Il existe plusieurs barèmes: ceux de l’INSEE, celui de la table DAUBRY, la table fiscale qu’utilise les notaires… Le calcul tient compte de l’âge du ou des personnes. Le calcul prend en compte la valeur locative du bien, le taux de rendement et la valeur vénale du bien. Nous procédons à différentes méthode de calcul et faisons une moyenne afin qu’aucune des partie ne soit favorisée ou défavorisée.
​La vente en viager peut présenter de nombreux intérêts pour vos enfants. En voici quelques-uns: ​- Le plus évident des avantages est l’augmentation de votre qualité de vie permise par une rente à vie et de la perception d’un bouquet. Vous profitez alors pleinement de votre retraite. La vente en viager permet de financer les loisirs et améliorer son cadre de vie. L’épanouissement de ses parents est souvent rassurant pour les enfants. – Le financement d’une potentielle future dépendance. Il permet aux personnes âgées de rester le plus longtemps possible dans leur domicile avec par exemple une aide à domicile et leur permet de mieux vieillir. Les revenus complémentaires pourront par exemple financer un monte-escalier ou encore effectuer des modifications à une voiture pour personne à mobilité réduite. ​- Le bouquet obtenu par la vente en viager peut aussi vous permettre de faire des donations et ainsi préparer votre succession. Les frais de successions étant élevés (et parfois non finançable par les héritiers), vous leur permettez ainsi de bénéficier d’une aide financière immédiate. ​Une réflexion collective avec vos enfants et notre équipe est proposée. ​Pour cela, nous ne le répèterons jamais assez, faites vous conseiller par un professionnel du viager. Voir l’onglet Contact Bien sûr, le viager ne répond pas à toutes les problématiques mais peut être une réelle solution familiale à envisager.

Up
d

Bienvenue à Victorine Immobilier

Chez Victorine Immobilier, nous vous offrons notre expertise en matière d’achat, de vente, de location, d’investissement et de viager.

Prenez contact avec nous dès aujourd’hui pour lancer votre projet immobilier ou suivez-nous sur nos médias sociaux.