Non, un dépôt de garantie n’a pas vocation à payer le loyer. Le dépôt de garanti sert à couvrir des manquements éventuels du locataire
Le délai du congé débute à partir du jour à le propriétaire a pris connaissance du congé (courrier envoyé en AR)
Si vous êtes situé en zone tendue, vous disposez d’un préavis d’1 mois pour dénoncer votre contrat de location. Hors zone tendue, en général, le délai de préavis est de 3 mois. Le congé doit être délivré par acte d’huissier, lettre recommandée ou lettre remise en main contre émargement. Vous pouvez vérifier que vous êtes en zone tendue ou non sur ce lien : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
Certains organismes tels que Unkle, GarantMe ou Cautioneo proposent de se porter garant après avoir vérifié la solidité de votre dossier. Certains proposent même de prélever le loyer sur le compte du locataire et de le reverser au propriétaire. Un caution d’état existe aussi. C’est la garantie VISALE. Derrière cette garantie, c’est Action Logement qui se porte garant pour vous. Chacun de ces organismes ont bien sur des conditions de garanties qu’il faut consulter au cas par cas. Cette astuce fonctionne aussi pour les personnes étrangères qui s’installent à Paris ou les personnes qui reviennent en France après plusieurs années d’expatriation et qui n’ont pas d’avis d’imposition français à présenter aux propriétaires
L’appartement doit être rendu dans le même état de propreté que lorsque vous l’avez reçu. La notion de propreté est toujours délicate car changeante d’une personne à une autre. La question se trouve toujours à la sortie et pas à l’entrée. Il faut donc penser à prendre un maximum de photo à l’entrée afin de pouvoir les confronter aux photos de sortie. Si toutefois il y a un conflit, vous pouvez faire appel à un huissier de juistice pour l’état des lieux de sortie. Ses honoraires seront payés pour moitié par le locataire et le propriétaire. Notez que dans certains cas, Victorine Immobilier offre l’état des lieux d’entrée par huissier à ses clients
La règle de base est la suivante : ce qui relève de gros travaux est pris en charge par le propriétaire, ce qui relève de l’entretien est pris en charge par le locataire. Ainsi, le remplacement de joints fait partie du petit entretien qui incombe au locataire. Voici le lien gouvernemental qui détaille qui prend en charge quoi dans l’entretien de votre bien. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697
Que ce soit pour la vente ou la location, les diagnostics sont obligatoires. Ainsi, ils doivent être transmis au locataire (ou à l’acquéreur si c’est une vente) · Diagnostic de performance énergétique · Constat de risque d’exposition au plomb · État d’amiante · État relatif à la présence de termites · État de l’installation intérieure de gaz · État de l’installation intérieure d’électricité · État de l’installation d’assainissement non collectif · État des risques et pollutions · Diagnostic Bruit Le site du lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20591
Un appartement décent est un appartement qui ne comporte pas de danger pour la santé et la sécurité des occupants. Récemment, l’état a ajouté un critère lié à la performance énergétique du bâtiment. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
Pour toute information concernant la documentation nécessaire à une vente, veuillez consulter le lien ci-dessous.
Pour toute information concernant la documentation nécessaire à une location, veuillez consulter le lien ci-dessous.
https://victorine-immobilier.com/liste-des-documents-a-fournir-pour-une-location-locataire/
LMNP signifie : Loueur en Meublé Non Professionnel.
Ce dispositif concerne la location d’un bien classique ou la location d’un bien au sein d’une résidence de services comme les résidences pour seniors, EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme, locations en chambres d’hôtes ou gîtes ruraux, locations saisonnières.
LMNP signifie : Loueur en Meublé Non Professionnel.
Ce dispositif concerne la location d’un bien classique ou la location d’un bien au sein d’une résidence de services comme les résidences pour seniors, EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme, locations en chambres d’hôtes ou gîtes ruraux, locations saisonnières.
En 2020, les taux de crédits immobiliers restants relativement bas, vous êtes dans les meilleures conditions pour investir et ainsi préparer votre retraite grâce à un dispositif qui présente de nombreux avantages :
- Vous n’avez aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus-value, dans le cadre du LMNP.
- Vous bénéficiez de remises fiscales très avantageuses.
- Vous bénéficiez d’une meilleure rentabilité qu’en location nue
- Vous êtes assuré d’avoir des revenus locatifs
pérennes, notamment pour les résidences
gérées.
- Vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien.
- Vous avez la possibilité d’amortir le bien ainsi
que les meubles et les équipements.
Non,
- Pas de plafond de loyers.
- Pas de plafond de ressources pour les locataires.
La TVA est payée à l’achat mais est remboursée par la suite. Parfois, le promoteur peut supporter la TVA à votre place. Il sera alors chargé de se faire rembourser.
Le comptable en charge de la gestion se chargera de récupérer la TVA.
Les biens qui sont dans des structures gérées sont prisés. Ils se revendent en 8 semaines en moyenne.
Vos revenus augmenteront mais grâce au jeu des amortissements, vous ne paierez pas d’impots supplémentaires pour une durée de 12 à 20 ans.
La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus d’amortir vos grosses dépenses.
L’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable
Vous n’avez aucun droit de regard sur les locataires.
- Le logement occupé à titre de résidence principale doit avoir une durée minimale de 1 an.
- Vous ne pouvez pas être inscrit au RCS en tant que
Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
Oui. Quelque-soit l’occupation de la résidence, vos loyers seront perçus.
Non. Le gestionnaire en charge de la résidence s’occupe de tout. Vous ne serez pas en lien avec le locataire. Il n’aura pas vos coordonnées.
Le gestionnaire se charge de tout. C’est complètement transparent pour vous. Vous n’avez aucun frais supplémentaire.
Vous paierez une taxe foncière car vous serez propriétaire d’un bien.
Sur quelques rares programmes, elle est supportée par l’exploitant.
Vous devez être un particulier.
La France connait une croissance démographique importante. L’état ne peut faire face aux investissements nécessaires à cette croissance. Elle propose donc aux particuliers d’investir dans la construction de logements pour répondre à l’augmentation de la demande de logements.
Pour bénéficier des avantages de la loi PINEL, voici les éléments essentiels à connaitre :
- Prix maximum : 5 500€/m2. Ceci dit, ce plafond est utilisé dans le calcul de la réduction d’impôt. La loi n’interdit pas d’acheter un logement plus cher. Au delà de ce seuil, seule la partie égale à 300 000€ sera considérée dans le calcul fiscal.
- La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée et limité à 300 000 euros d’investissement par foyer fiscal (quelque soit votre régime matrimonial)
- Il y a des conditions de ressources pour le locataire
- Les loyers sont plafonnés
- Possibilité de louer à ses parents et enfants (conditions requises -> les mêmes que pour un locataire lambda donc soumis aux conditions de ressources et loyer plafonné)
- La réduction d’impôt intervient sur l’année d’achèvement du bien, sur les revenus de l’année en cours et sans pro-rata temporis. Autrement dit, quelque soit la date de livraison du bien dans l’année, la réduction d’impôt est acquise entièrement sur l’année.
- La loi limite ce type d’achat à 2 logements par an par foyer fiscal
Le taux de réduction varie avec la durée d’engagement (durée de location minimale) :
- 12 %pour 6 ans ; soit maximum 36 000€ de remise d’impôts (300k*12/100)
- 18 % pour 9 ans ; soit maximum 54 000€ de remise d’impôts
- 21 %pour 12 ans ; soit maximum 63 000€ de remise d’impôts
Pour pouvoir être éligible PINEL, il faut bien sûr que le logement respecte des normes de constructions précises permettant d’avoir des bâtiments BBC (Bâtiment Basse Consommation) et conformes aux normes de performance énergétique RT 2012.
Seules 6% des villes sont éligibles. En effet, l’offre et la demande de logements est inégale sur le territoire français. Victorine Immobilier propose des biens sur toute la France afin de s’adapter aux souhaits de ses clients et a accès à plus de 230 promoteurs sur le territoire.
Le logement doit répondre aux critères suivants :
- Il doit être non meublé
- à usage d’habitation principale du locataire
- Loué dans les 12 mois suivant son acquisition ou à la date de fin de travaux.
Les revenus des locataires doivent être plafonnés.
Les plafonds varient en fonction de la localisation
Pour connaitre la zone de la ville : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
La formule de calcul prend en compte 3 données :La surface habitable
- Le plafond du loyer au m² utile
- Un coefficient:
- Coefficient Le coefficient c’est toujours: 0,7+19/surface
- Le coefficient ne peut pas être supérieur à 1,2
La formule : Surface habitable x plafond de loyer au m2 utile x coefficient
Les plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal.
L’administration est claire sur le sujet « depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire. ».
Non, un préavis (ou congé) adressé par simple mail (courriel) n’est pas valide.
Le préavis (congé) n’est valable que s’il y a remise d’un courrier :
- soit en recommandé avec accusé de réception
- soit signifié par acte d’huissier
- soit remis en mains propres contre émargement
Un congé adressé par voie électronique (courriel) n’est donc pas valide, même s’il est accepté par retour de mail par son destinataire (locataire ou propriétaire).
Attention : une lettre recommandée en ligne éditée par La Poste n’a de valeur que si le destinataire déclare préalablement à La Poste qu’il accepte ce mode d’envoi.
Le locataire qui veut quitter son logement avant l’échéance du bail: Date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé doit donner congé au propriétaire. En général, il doit ensuite respecter un délai de préavis de 1 ou 3 mois. Mais, en cas de manquements graves du propriétaire à ses obligations (le logement est en péril ou insalubre), le locataire peut quitter le logement sans préavis. Attention, il doit au préalable avoir averti le propriétaire des désordres constatés et avoir fait les démarches pour le contraindre à faire les travaux.
Plusieurs manquements graves du propriétaire peuvent justifier le départ du locataire sans délai de préavis. Notamment l’un des manquements suivants :
- Installation électrique présentant un danger pour les occupants du logement
- Infiltrations occasionnant une très forte humidité et des problèmes de santé pour les occupants du logement
- Coupure de l’alimentation en eau pendant plusieurs mois
Attention : seul le locataire d’un logement faisant l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité et de péril, peut, de lui-même, cesser de payer tout ou partie de son loyer si le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Avant de pouvoir partir sans délai de préavis, le locataire d’un habitat en péril ou insalubre doit avertir le propriétaire des désordres qui relèvent de sa responsabilité et lui demander de faire les réparations pour mettre le logement en conformité.
En cas de refus ou face au silence du propriétaire, le locataire doit lui adresser une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si cette démarche reste sans effet, le locataire doit engager une procédure auprès du maire de la commune où se situe le logement.
Si le propriétaire ne fait pas les travaux dans les délais ordonnés par le maire, le locataire peut quitter son logement sans délai de préavis.
Il doit donner congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit joindre au courrier les preuves des manquements du propriétaire.
Le locataire qui quitte son logement sans délai de préavis paie son loyer uniquement pour son temps d’occupation, à la condition de ne pas avoir conservé les clés après son départ.
Exemple :
- Si le locataire part le 15 juin sans avoir conservé les clés, il doit payer : (montant du loyer x 15)/30,
- Si le locataire part le 15 août sans avoir conservé les clés, il doit payer : (montant du loyer x 15)/31.
Il peut également récupérer son dépôt de garantie.
Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Selon le type de logement, vide (c’est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes.
L’état des lieux va permettre au locataire qui a pris soin du logement et l’a bien entretenu tout au long de la location de noter qu’il le restitue en bon état d’entretien au propriétaire.
Ce dernier ne pourra donc pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour les travaux dans le logement
- Le type d’état des lieux (entrée ou de sortie)
- la date d’établissement
- la localisation du logement
- le nom (ou dénomination) des parties et le domicile (ou siege social du bailleur)
- le cas échéant, les rélévés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie.
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des élément du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré de photos.
Avec la loi Alur, la. restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie fait pas apparaitre de dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée.
S’il y a des différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le propriétaire a deux mois pour restituer la somme au locataire.
Si le rapprochement des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
S’il existe des loyers et charges impayés.
Si la taxe sur les ordures ménagères n’a pas été payée, elle peut être déduite au prorata du temps d’occupation du locataire.
Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles ; dans ce cas il n’est pas soumis aux pénalités de retard vues plus haut.
En cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire a le doit de demander un complément au locataire.
